Quels sont tous les frais à prévoir pour un achat immobilier?
La commission de l’agent immobilier ou frais d’agence :
Effectivement, lors d'un achat dans le neuf ou dans l'ancien, que ce soit un terrain, une maison ou même un appartement, les 3/4 du temps vous passerez par une agence avec des frais liés. Dans un premier temps, il vous faudra vérifier si ces frais d'agence sont dit à charge acquéreur (soit vous) ou dit à charge vendeur. Ces frais sont la source de rémunération de l'agent immobilier et sont libres (depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986).
Cependant, les honoraires pratiqués par l’agent immobilier et les modalités de rémunération doivent être affichés de façon visible et lisible depuis l'extérieur, mais aussi à l'intérieur des locaux et sont fixés dans le mandat. La commission est souvent exprimée en pourcentage. La perception de cette commission donne lieu à la délivrance d'une facture faisant ressortir le montant en euros hors taxes et le montant toutes taxes comprises.
Habituellement, ces derniers sont compris entre 3% et 8% de la valeur du bien immobilier, et sont généralement dégressifs lorsque le prix du bien est important.
Versée après la signature du contrat définitif, la commission ne pourra pas être encaissée par l’agent avant que la transaction n’ait été vue par un notaire.
Il est bon de savoir que la commission versée à l'intermédiaire n'est plus considérée comme un élément du prix, passible des droits de mutation à titre onéreux, lorsque le mandat précise que cette commission est à la charge de l'acquéreur.
En revanche, la commission de l'intermédiaire contractuellement mise à la charge du vendeur mais versée en son compte par l'acquéreur, constitue bien une charge augmentative du prix. Elle est alors soumise aux droits de mutation.
Les frais de notaire ou droit de mutation :
Les droits de mutation sont les taxes que perçoit le notaire, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales, au moment d'un achat immobilier.
Ces frais couramment appelés « frais de notaire » sont payés au moment de la signature chez le notaire.
Il est important de noter que la rémunération même du notaire, appelée également émolument, ne représente qu’une petite partie de ces frais constitués de droits de mutation (ou publicité foncière ou droit d’enregistrement).
Les émoluments du notaire, pour une vente immobilière, sont calculés à partir d’une grille tarifaire composée de 4 tranches et proportionnelle au prix de vente. Ils représentent en moyenne 1% du montant du prix de vente, une infime partie donc des sommes payées par l’acquéreur. Au total, en moyenne, le montant des droits de mutation pour un achat immobilier en France est de 7 à 8% du prix de vente.
Il n’est pas exclu d’emprunter pour financer les droits de mutation. Dans ce cas, on parle d’un crédit 110%. Plus généralement, pour emprunter, il faut disposer d’un apport personnel représentant 10 à 30% du prix d’acquisition, plus le montant des droits de mutation.
Il est bon de savoir que la réforme Macron, entrée en vigueur le 1er mai 2016, a revu à la baisse les honoraires des notaires sur les transactions immobilières, notamment les petites. Outre sa rémunération, le notaire facturait également la réalisation des prestations. Le coût global de son intervention pouvait dépasser les 10% du prix d’achat du bien. Avec la réforme Macron, les émoluments du notaire sont désormais plafonnés à 10% du prix du bien, sans pouvoir être inférieurs à 90 €.
Le montant des droits de mutation pour l’acquisition d’un bien existant :
Le montant des droits de mutation se décompose de la façon suivante :
- La taxe départementale au taux de 4,5%,
- La taxe communale au taux de 1,20%,
- La taxe nationale au profit de l’Etat égale à 2,37% du montant du droit départemental.
Les droits de mutation atteignent donc 5,8% du prix de vente du bien immobilier (la dernière augmentation date de janvier 2014).
Le montant des droits de mutation pour l’acquisition d’un bien neuf :
Les droits de mutation ne concernent pas les achats dans le neuf (vente en l’état futur d’achèvement VEFA). L’acquéreur supporte une taxe réduite sur la publicité foncière et s’acquitte de la rémunération du notaire.
Le montant des droits de mutation pour l’acquisition d’un terrain à bâtir :
L’acheteur paie les droits de mutation au taux normal (5,80%).
S’il est assujetti à la TVA, il peut bénéficier du taux réduit de 0,715% s’il prend l’engagement de revendre le terrain dans les cinq ans, et du taux fixe de 125 € s’il s’engage à construire dans les quatre ans.
Les autres taxes :
En plus des frais d’agence et des frais de notaire, d’autres taxes sont à prendre en compte dans un projet d’achat immobilier.
On note ainsi :
- La taxe d’habitation : Elle revient à celui qui occupe ou est propriétaire du logement au 1er janvier de l’année en cours, soit le vendeur.
- La taxe foncière : Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière est répartie entre le vendeur et l’acquéreur.
Le vendeur est en charge de régler le montant dû entre le 1er janvier et le jour de la vente, l’acheteur devant s’acquitter du delta.
- Les charges de copropriétés : Si ces dernières sont à la charge du copropriétaire, un accord est souvent passé entre vendeur et acheteur. Cet accord bien que contractuel, n’est pas reconnu par le syndic qui déclare comme redevable de l’intégralité des taxes, le copropriétaire légal au moment de la demande.
