Que faut-il vérifier avant d'acheter un terrain ?
Un certificat d'urbanisme informationnel ou opérationnel ?
Le certificat d'urbanisme est un document d'information, ce n'est pas une autorisation. Il en existe 2 types : le certificat d'information et le certificat opérationnel.
Le 1er donne les règles d'urbanisme sur un terrain donné, le 2ème vous renseigne sur la faisabilité d'un projet. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier (terrain à bâtir ou immeuble) ou d'une opération de construction.
Le certificat vous fournit les renseignements généraux sur le terrain :
- Règles d'urbanisme applicables au terrain
- Limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique)
- Localisation dans une zone soumise au droit de préemption
- Localisation dans un ancien site industriel répertorié
- Taxes et participations d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme vous garantit la stabilité de l'ensemble des renseignements qu'il fournit, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.
À compter de la réception de votre demande de certificat d'urbanisme informationnel, la mairie dispose d'un délai de 1 mois pour la traiter.
À compter de la réception de votre demande de certificat d'urbanisme opérationnel, la mairie dispose d'un délai de 2 mois pour la traiter.
En savoir plus sur l'état du terrain : pente, tout-à-l'égout ou assainissement individuel, nature du sol, raccordements...
- La pente et la qualité du sol : sont des élèments importants à prendre en compte, ils peuvent influer sur le nombre de rangs du vide sanitaire ou sur la possibilité de mise en place d'un micropieu qui représentent à chaque fois des coûts supplémentaires. Anticiper ces éléments sont essentiel pour ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite. Nos conducteurs de travaux prévoient des visites techniques pour calculer les cotes altimétriques.
- Le risque de catastrophes naturelles : zone sismique, glissements de terrains ou inondations… Ce sont des éléments à vérifier avant d’acheter votre terrain.
- La présence de pollution : non seulement le coût de dépollution peut être très élevé, mais acheter un terrain pollué peut bien évidemment être néfaste pour votre santé. Le ministère de l’écologie recense de façon non exhaustive les endroits pollués en France.
- Les deux systèmes d'assainissement. Les eaux usées sont en effet évacuées selon deux modalités pratiques :
- soit elles sont rejetées dans un réseau d'assainissement collectif, ce que l'on appelle couramment le tout-à-l'égout ;
- soit elles sont récupérées dans des équipements d'assainissement non collectif. On parle aussi d'assainissement individuel ou autonome.
Il est bon de savoir que depuis le 1er octobre 2020, le propriétaire doit obligatoirement vous fournir un diagnostic d'étude de sol avant de vous vendre son terrain. Ce document vous donnera de nombreuses informations quant à la faisabilité de votre projet. Voir notre article sur l'étude de sol.
- Les raccordements ou viabilisation, vous devez absolument savoir si celui-ci est raccordé aux réseaux EDF, GDF, Internet, Téléphone, Tout à l’égout, etc. En effet, si ça n’est pas le cas, ce sera une enveloppe budgétaire supplémentaire à prévoir et cela peut coûter de 3 000€ à 4 500€ en moyenne, en fonction de la distance entre les raccordements et le terrain.
